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Petit dictionnaire de l'immobilier |
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une définition, ou consultez la liste ci-dessous A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z
Acte authentique :
contrat qui doit obligatoirement être rédigé par un notaire pour pouvoir
être publié au bureau des hypothèques et rendre l'acte opposable à tous
les tiers, c'est à dire à tout le monde, y compris les personnes qui ne
sont pas mentionnées dans le contrat. La vente
immobilière ou l'échange doivent faire l'objet d'un acte
authentique.
Acte sous seing privé : acte passé sous simple
signature des parties. En matière de vente, il peut s'agir d'un acte
préparatoire à la conclusion d'une affaire, encore appelé acte préalable
ou avant-contrat parce qu'il est ensuite remplacé par un contrat
définitif. L'acte sous seing privé est courant en matière de
location.
Administrateur de biens :
professionnel qui effectue des opérations de gestion immobilière dans le
cadre d'un mandat.
On distingue :
la gestion d'immeubles en copropriété
oû le gestionnaire occupe la fonction de syndic,
la gestion de biens immobiliers pour le compte de propriétaires oû le
gestionnaire s'occupe de la gestion locative : recouvrement des loyers,
paiement des charges, entretien, réparations....
Agence immobilière : terme désignant un commerce
(souvent une entreprise) dont la fonction est de proposer ses services et
moyens pour la négociation et le conseil en matière de biens
immobiliers : vente et location, conseil en matière d'achat,
estimation de biens...
Agent commercial : il s'agit d'un
représentant qui intervient à titre indépendant, sans lien de
subordination ni garantie, au nom et pour le compte de la personne qu'il
représente. Ce statut étant plus souple que le statut salarial, il est
encore largement utilisé dans le domaine de la négociation
immobilière.
Agent immobilier : professionnel
qui représente le propriétaire, l'acheteur ou le locataire, lors de la
vente ou de la location d'appartements, d'immeubles, de maisons
individuelles, de fonds de commerce, de terrains... Attention : l'agent
immobilier n'est pas propriétaire des biens qu'il propose à la vente ou à
la location. Il agit en tant qu'intermédiaire et assure une prestation de
service qui consiste à chercher un locataire ou un acquéreur avec des garanties
financières et juridiques répondant aux dispositions de la loi du 2
janvier 1970. Par comparaison la transaction entre particuliers
ne bénéficie d'aucune sorte de garantie.
Assemblée générale de copropriété : réunion à
laquelle doivent participer tous les membres d'une copropriété.
Elle vote sur les questions inscrites à l'ordre du jour, et les décisions
adoptées, font l'objet d'un procès verbal. Les
copropriétaires doivent se réunir au moins une fois par an en
assemblée générale.
Assurance RCP (Responsabilité Civile
Professionnelle) : Assurance professionnelle : dans le cadre de leur
activité professionnelle, les
agents immobiliers, administrateurs
de biens, marchands
de biens... doivent être assurés contre les conséquences de leurs
fautes, causant des préjudices à des tiers.
Bail :
document définissant les relations contractuelles entre propriétaire et
locataire. Certains sont soumis à une réglementation particulière,
d'autres relèvent de la libre volonté des parties dans le cadre des
dispositions du Code civil. On les appelle aussi "contrats de
location".
Bailleur : propriétaire qui
donne à louer un bien
immobilier.
Bail commercial : contrat de location
portant sur un local dans lequel est exercé une activité commerciale,
industrielle ou artisanale. La plupart de ces baux sont soumis au décret
du 30 septembre 1953, et ils engagent le bailleur
pour 9 années au minimum. Le locataire pouvant résilier tous les 3
ans.
Bail d'habitation : contrat de location portant sur un
local à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation).
La plupart des baux d'habitation pour une résidence principale répondant
aux normes actuelles de confort et d'habitabilité, sont régis par les Lois
du 23 décembre 1986 et 6 juillet 1989. Ils engagent le bailleur
trois ans au minimum. Le locataire pouvant résilier à tout moment, avec un
préavis de 3 mois.
Bail professionnel : contrat de location
conclu pour des locaux exclusivement à usage professionnel c'est-à-dire
dans lesquels le locataire exerce une profession non commerciale,
profession libérale notamment (médecins, dentistes, association,
syndicat...). Les baux professionnels sont régis par les dispositions du
Code civil relatives au contrat de louage de choses et par l'article 57 A
de la loi du 23 décembre 1986. Ils engagent le bailleur
trois ou six ans. Le locataire pouvant résilier à tout moment, avec un
préavis de 3 mois.
Bien immobilier : immeuble,
c'est à dire bâtiment, terrain, fonds de commmerce, part de société
immobilière, etc... En fait, à l'origine, tous les objets attachés à la
terre, donc immobiles (y compris les arbres et récoltes) et le terrain
lui-même, et par extension, les biens meubles, (c'est à dire mobiles)
lorsqu'ils sont attachés à l'immeuble (évier, cheminée, volets...). En
principe les immeubles bâtis doivent avoir fait l'objet d'un permis de
construire.
Bon de visite : document par lequel un client
d'une agence
immobilière reconnaît avoir visité un bien
immobilier par l'intermédiaire de l'agence.
Carte
professionnelle : les personnes exerçant des activités de transaction
ou de gestion immobilière (agent immobilier, administrateur de biens)
doivent posséder une carte professionnelle. Elle est délivrée par le
préfet et renouvelée chaque année. Elle précise le type d'activité :
"Transactions sur immeubles et fonds de commerce" ou " Gestion
immobilière". Un agent immobilier dépourvu de carte professionnelle ne
peut exercer son activité.
Caution : engagement pris par un
tiers pour garantir le paiement d'un crédit immobilier en cas de
défaillance de l'emprunteur, ou le paiement des loyers en lieu et place du
locataire en titre.
Cession : transmission d'un bien
immobilier soit à titre onéreux (vente), soit à titre gratuit
(donation).
Charges récupérables : c'est l'ensemble des
frais engagés par le bailleur
qu'il peut se faire rembourser par son locataire. Les charges récupérables
sont distinctes du loyer principal. En matière de baux d'habitation, les
charges récupérables sont limitativement énumérées par le Décret du 26
août 1987. Elles concernent les dépenses relatives à l'entretien courant
du bien, des équipements mentionnés au contrat, ainsi que les menues
réparations et certaines taxes.
Commission : terme désignant
la rémunération versée à un agent
immobilier dans le cadre de l'exercice de son activité (vente,
location, gestion...). L'agent
immobilier doit obligatoirement posséder un mandat
de vente, location ou gestion pour percevoir une commission. La
rémunération des agents
immobiliers (commission et honoraires) est libre et doit
impérativement figurer dans tous les actes courants.
Compromis de vente : il s'agit d'un avant-contrat
signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier soit sous seing
privé, soit devant un professionnel. Le compromis de vente engage les deux
parties et il est d'usage que l'acquéreur verse un acompte (en général 10%
du prix de vente) lors de l'établissement de cet
acte.
Conditions suspensives : contenues dans un
avant-contrat (promesse
de vente unilatérale ou compromis),
celles-ci suspendent l'exécution du contrat à la survenance d'un
événement. Le contrat ne produira tous ses effets que lorsque l'événement
prévu se réalisera. Par exemple, condition suspensive d'obtention d'un
prêt, d'un permis de construire... Pour être valable, une condition
suspensive ne doit pas dépendre du hasard ou de la seule volonté d'une
partie.
Conseil syndical : composé de copropriétaires
désignés par l'assemblée
générale, il assiste le syndic
et contrôle sa gestion. Son institution est obligatoire sauf si la
majorité des copropriétaires
la refuse. Il règle souvent les petits détails et litiges de la vie
quotidienne de la copropriété.
Contrat de location : voir bail.
Copropriétaire : propriétaire d'un bien
immobilier dans un bâtiment dont le statut répond à celui de la copropriété.
Copropriété : situation d'un immeuble qui appartient à
la fois à plusieurs personnes et à chacune d'elles séparément. L'immeuble
est donc divisé en parties communes et en parties privatives. Le réglement
de copropriété fixe les règles de la vie en commun. Régime juridique
réglementé par la loi du 10 juillet 1965.
Dépôt de
garantie : somme d'argent confiée en garantie d'exécution du contrat.
Dans le cas d'une location elle est remise au bailleur par le locataire,
lors de son entrée dans les lieux, et lui est restituée en fin de location
à condition qu'il ait payé ses loyers et charges et correctement entretenu
le bien. Dans le cas d'un avant contrat de vente (promesse
ou compromis),
le dépôt de garantie sert à assurer la signature du contrat définitif dans
toute sa conformité (voir aussi indemnité
d'immobilisation).
Expert immobilier :
professionnel dont la fonction est d'estimer, c'est-à-dire d'évaluer, la
valeur
vénale ou locative de biens immobiliers : immeubles d'habitation ou
industriels, fonds de commerce, locaux, etc.... En réalité, l'expertise
immobilière recouvre deux sortes d'activités:
l'une est réglementée, il s'agit de l'expertise judiciaire effectuée
sur désignation de l'expert par un tribunal,
l'autre est libre, il s'agit des expertises amiables ou
conventionnelles.
Fisc : ensemble des services
chargés d'établir et de percevoir les impôts.
Fiscal :
adjectif relatif à l'impôt et au fisc
Fiscalité
: règles de perception des impôts.
Frais d'acquisition :
Ensemble des frais et droits consécutif à l'établissement d'une vente
immobilière. Ils sont en principe à la charge de l'acquéreur du bien.
Les frais d'acquisition sont en réalité constitués pour l'essentiel de
différents droits, taxes, impôts et frais d'obtention de pièces
administratives, et pour une part moins importante, par les honoraires du
notaire.
En France, les frais d'acquisition sont réduits lorsqu'il s'agit d'un bien
à usage d'habitation (environ 9 à 13%), et pleins lorsqu'il s'agit
d'immobilier à usage professionnel (environ 20% ou TVA). Lors de l'achat
dans le neuf (immeuble de moins de 5 ans), la vente est dite « sans
frais de notaire », c'est à dire que les frais sont de l'orde de 3%.
Un régime spécial existe en Alsace Lorraine et dans certains DOM-TOM.
Exemple : lors de l'achat d'un logement dans l'ancien à Paris, pour un
prix de 1 000 000 Francs, sans l'aide d'aucun prêt, le
vendeur aura à payer des frais d'acquisition s'élevant à environ
75 400 F., les honoraires du notaire comptant pour environ
12 250 F. Pour ce même achat avec un prêt de
800 000 F. avec hypothèque, le vendeur aura à payer
85 700 F. de frais de mutation, dont 19 100 F
d'honoraires du notaire. Pour connaître les frais d'acquisition afférents
à un bien immobilier, il est souhaitable de consulter un
professionnel.
Frais de notaire : terme impropre, le terme
le plus juste est frais d'acquisition.
Garantie
financière : elle garantit l'engagement des sommes mises en jeu lors
de transactions immobilières ou dans les actes consécutifs à la gestion
des immeubles, lorsque ces actes ou transactions sont effectués par un
professionnel immobilier. La garantie financière est obligatoire pour tous
les agents
immobiliers ou les administrateurs
de biens. Elle est distincte suivant que le professionnel exerce la
transaction ou la gestion.
Hypothèque :
L'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur un
bien immobilier. Elle permet au prêteur de faire vendre par voie
judiciaire le bien immobilier de son débiteur au cas oû celui-ci serait
dans l'impossibilité de rembourser les sommes dues.
Immeuble : voir bien
immobilier.
Indemnité d'immobilisation :
somme versée par l'acquéreur lors de la signature de l'avant-contrat de
vente (compromis
ou promesse)
à titre d'acompte sur le prix de vente. Son montant est libre, mais
l'usage fait que cette indemnité s'élève le plus souvent à 10 % du prix de
vente du bien.
Indivision : situation d'un bien détenu par
plusieurs personnes sans qu'il y ait division matérielle. C'est le cas de
l'achat en commun d'un logement, d'une succession tant que la répartition
des parts entre les héritiers n'est pas encore faite, ou encore lors d'une
dissolution de société.
Location : local, terrain,
logement... mis à la disposition d'un occupant contre le paiement d'un
loyer. Le propriétaire ou bailleur,
et le locataire du bien sont liés par un bail
ou contrat de location, ce dernier n'étant pas nécessairement établi par
écrit. Cependant, l'établissement d'un bail écrit entre le propriétaire et
le locataire est fortement recommandé. En France, le régime le plus
courant de location pour l'habitation est la location nue, c'est à dire la
location sans fourniture de meubles.
Location meublée : elle
concerne tous les types de logements loués avec la fourniture d'un
mobilier suffisant pour permettre la vie courante. Elle engage le bailleur
un an au minimum. Le locataire pouvant résilier à tout moment, suivant les
modalités prévues au contrat.
Locations saisonnières : ce
sont des locations consenties pour une courte période, à la semaine, au
mois ou encore à la saison. On les rencontre dans des localités qui
reçoivent un afflux de résidents pendant une période déterminée. La
majorité est meublée.
Loyer : somme versée par le locataire
au propriétaire en contre partie de la jouissance d'un bien
immobilier donné en location
Mandat : acte par lequel une personne (mandant),
donne à une autre (mandataire),
le pouvoir d'accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes
juridiques, comme une vente, un achat, une location... Il est fait
obligation pour les agents immobiliers et administrateurs de biens de
détenir un mandat pour proposer un bien à la vente ou à la location ou
encore pour le gérer.
Mandataire : celui
qui reçoit un mandat.
Mandant : celui qui donne un mandat.
Marchand de biens : commerçant dont l'activité
consiste à acheter des immeubles pour son propre compte et à les revendre
ensuite avec l'intention de réaliser un bénéfice. Cette activité n'est pas
réglementée, donc n'offre pas les mêmes garanties que celles de l'agent
immobilier mais connaît un régime fiscal particulier. Cependant de
nombreux marchands de biens réputés exercent leur activité en réhabilitant
des immeubles qu'ils achètent afin de les vendre
rénovés.
Marchand de listes : personne qui recueille des
« annonces » de vendeurs, loueurs, acheteurs ou locataires, et
vend ces listes d'annonces à des candidats à l'achat, la location ou la
vente moyennant une contribution financière. De nombreux abus ont été
constatés chez les marchands de listes : fichiers mal mis à jour, recueil
de renseignements non vérifiés, publicité mensongère. Ces listes sont en
général chères et n'offrent aucune garantie de disponibilité du bien.
Elles sont comparables aux annonces de la presse spécialisée, dont elles
diffèrent par un coût bien plus élevé. Depuis le 1er juillet1995, les
vendeurs de listes ou de fichiers doivent être titulaires de la carte
professionnelle délivrée par la préfecture, au même titre qu'un agent
immobilier.
Notaire : officier ministériel,
titulaire d'une charge et bénéficiant à ce titre d'un monopole pour
l'établissement de certains actes civils ainsi que leur authentification
(vente d'immeuble, contrat de mariage, testament...). Le notaire a
également un rôle de conseil.
Nue-propriété :
terme juridique désignant une partie du droit de propriété. Il confère à
son titulaire le droit de disposer de la chose, mais ne lui autorise ni
l'usage, ni la jouissance. Le nu-propriétaire paye les impôts et charges
afférent au bien. Par exemple le nu-propriétaire d'un immeuble peut faire
reconstruire dans le cadre de la conservation de la chose. Il peut vendre
ou céder son droit. Il ne peut ni habiter ni louer le bien. Les droits
complémentaires du nu-propriétaire sont les droits de l'usufruitier.
Particulier : par opposition à un agent
immobilier un propriétaire peut procéder de lui même à la vente ou la
location des biens immobilier qu'il possède. De même un particulier peut
être élu syndic
bénévole d'une copropriété, mais ne peut prétendre à être rémunéré comme
un professionnel, lors de l'exercice de cette activité. Dans ce cas
l'acquéreur, le locataire ou les copropriétaires
ne bénéficient d'aucune garantie ni financière ni juridique concernant la
gestion, les fonds engagés, la rédaction des actes, ni la bonne exécution
des contrats.
Promesse de vente :
avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien
immobilier. Il est conseillé de le faire rédiger par un professionnel.
Il existe deux sortes de promesses de vente :
la promesse unilatérale de vente qui n'engage pas l'acheteur, mais
uniquement le vendeur, pendant un délai limité qui doit être clairement
précisé dans le contrat.
la promesse bilatérale de vente (aussi appelée
« synallagmatique »), ou compromis
de vente, qui engage l'acquéreur au même titre que le vendeur. Il est
d'usage que l'acquéreur verse un acompte (en général 10% du prix de vente)
pour garantir l'exécution de l'acte.
Propriété immobilière :
c'est la possession d'un immeuble, à savoir : terrain, bâtiment, local,
lot de copropriété, part de société immobilière. En France le propriétaire
bénéficie de la toute propriété des biens y compris du terrain, du
sous-sol et de l'espace aérien nécessaire à l'édification de l'immeuble en
fonction des règles d'urbanisme propres à chaque zone constructible. Les
cours d'eau et la mer ne peuvent être propriété privée. Les berges et les
plages sont la propriété des collectivités.
Règlement
de copropriété : c'est un document écrit qui régit les droits et
obligations des copropriétaires.
Il est établi par un professionnel selon les indications d'un
géomètre-expert et si possible du constructeur de l'immeuble. Il définit
les différents lots (appartements, caves, parkings...) avec pour chacun
l'indication de sa situation géographique, son étage, sa superficie et le
nombre de tantièmes qu'il représente pour le paiement des charges. Il
précise les parties communes et les parties privatives et définit leurs
conditions de jouissance. Par exemple, l'interdiction d'exercer une
activité professionnelle dans l'immeuble. Il récapitule tout ce que l'on
doit savoir sur les droits et obligations des copropriétaires
d'un immeuble donné.
Société civile immobilière (SCI)
: il s'agit d'une forme de société ayant un objet immobilier. Exemple
société civile familiale de placements immobiliers (pour mettre en commun
des biens immobiliers), société civile de construction vente (établie
pendant la durée de construction d'un immeuble). La vente d'une SCI ou la
cession de parts de SCI bénéficie d'un régime fiscal différent de la vente
immobilière ordinaire.
Syndic de copropriété
: représentant de l'ensemble des copropriétaires.
Il est souvent difficile à tous les copropriétaires
d'agir en même temps. Pour les représenter, le syndicat (c'est à dire
l'ensemble des copropriétaires) élit un syndic lors d'une assemblée
générale. C'est généralement un professionnel, qui souscrit les
polices d'assurance, engage le personnel de l'immeuble, exécute les
décisions des assemblées, veille à l'application du règlement
de copropriété, lance les procédures de justice, et de manière
générale assure la gestion courante de l'immeuble. C'est lui qui détient
les fonds de la copropriété
et en tient la comptabilité. Il est donc chargé du recouvrement des
charges et s'occupe également du paiement des fournisseurs. Chaque année,
au cours de l'assemblée générale, il justifie et explique ses comptes. Il
peut être élu pour une durée d'une ou plusieurs années.
Syndicat
des copropriétaires : c'est une collectivité représentant l'ensemble
des propriétaires d'un immeuble répondant au régime de la copropriété.
Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des
parties communes. Les décisions sont prises par l'assemblée
générale. Lors de l'acquisition d'un appartement dans une copropriété,
l'acheteur devient automatiquement membre du syndicat.
Usufruit : terme juridique désignant une partie du droit de
propriété (littéralement, celui qui reçoit les fruits résultant de l'usage
de la chose, fruits étant ici pris au sens de fructifier, revenu,
bénéfice...). Il s'agit du droit d'usage et de jouissance attaché à un
bien dont la nue-propriété appartient à un autre. Ce droit est temporaire
et prend fin notamment avec le décès de l'usufruitier. Les droits
complémentaires de l'usufruitier sont les droits du nu-propriétaire.
La décomposition de la pleine propriété entre nu-propriétaire
et usufruitier résulte souvent d'une succession dans laquelle une des
parties (en général le conjoint du défunt) conserve l'usufruit, et les
héritiers directs (en général les enfants) la nue
propriété.
Valeur vénale : valeur marchande
d'un bien
immobilier. Prix que le bien
immobilier aurait obtenu s'il avait été mis en vente.
Vente immobilière : transfert de la propriété d'un bien
immobilier. La vente doit toujours faire l'objet d'un acte notarié
pour authentification. En pratique la vente est précédée par un avant
contrat (promesse
de vente unilatérale ou compromis)
généralement établi par un professionnel.
Viager : contrat
de vente d'un bien
immobilier par lequel l'acheteur (appelé le débirentier) verse au
propriétaire (le crédirentier), durant toute la durée de vie de ce
dernier, une rente appelée aussi « arrérage » (ou rente
viagère). En plus de cette rente viagère, le débirentier peut avoir à
payer une première mise de fonds, dite « bouquet », largement
inférieure au prix réel du bien et venant en déduction du calcul de la
rente viagère. Le montant du bouquet et celui de la rente sont calculés en
fonction de trois paramètres : la valeur
vénale du bien, l'espérance de vie du crédirentier et le taux de
rendement supposé du capital investi. Il est préférable de faire appel à
un spécialiste pour la vente en
viager.
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